2007年8月27日月曜日

住宅ローン、素朴な疑問

ここのサイトは住宅ローンをお考えの方には参考になりますよ。↓

(日経住宅リサーチより引用)

 住宅ローンを利用する場合、さまざまな制約がある。それを大きく分けると、取得する住宅に対する制約と、人に対する制約とになる。

 住宅に対する制約あるいは条件は、基本的には建築基準法に適合することだが、住宅ローン「フラット35」においては、床面積の下限や建設費または購入価額の上限、さらに住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合することなどが設定されている。

 今回は、利用後の返済の仕方にまで影響が及んでくる、住宅ローンの人に対する制約・条件についてチェックすることにしよう。


〔Q1〕住宅ローンを利用する人に対してどんな条件があるの?

 さまざまな住宅ローンの内容をチェックすると、必ず設定されているのが、年齢と収入にかかわる条件。

 まず年齢条件。たとえば、住宅ローン「フラット35」では、申込時の年齢が70歳未満で、完済時の年齢が80歳まで、となっている。一般の民間住宅ローンの場合も、金融機関や商品の違いによって年齢の上限に差はあるが、年齢に対する条件が設定されている。

 収入条件の方は、“安定した収入”を基本にしており、具体的には、毎月返済額の4倍以上の月収があることや、年収に占める年間合計返済額の割合(総返済負担率)などを定めている。

 収入とも関連する事柄で、勤続年数などを条件にしているケースや、団体信用生命保険に加入できることを条件の一つにしているところもある。

 いずれにしても、利用できる人の条件は、年齢と収入、それに健康がベースになっている。

続きはこちら↓

知る・学ぶ 住宅ローンの成功術

2007年8月25日土曜日

「200年住宅」普及へ 優遇税制など環境整備 国交省

住宅ローン金利ではありませんが。。。優遇税制のお話です。よい発想だと思います。

(北海道新聞より引用)

 国土交通省は二十四日、数世代にわたって住むことのできる「二百年住宅」の普及に取り組む方針を固めた。本年度中に構造上のガイドラインを示したうえで、来年度にも超長期住宅ローン制度、優遇税制導入を含む環境整備に着手する。三十年程度で新築と解体を繰り返す消費型社会を改めるとともに、生活に重くのしかかる住宅ローン負担を軽くするのが狙い。同省は関係費用を二○○八年度予算の概算要求に盛り込むほか、税制改正も要望する。

 住宅を二百年持たせるには、柱や壁などの骨格部分に、高い耐震性と耐久性が求められる。また、使う世帯で生活スタイルが変わることを前提に、内部の間取り変更や水回り設備の更新、維持管理などが簡単にできる構造であることも必要。同省はまず、ガイドライン作成を通じて、堅ろうさとリフォームのしやすさを兼ね備えた二百年住宅の基準を作る。

 また、建設を促すための支援策も具体化させる。現段階では、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と協議し、最長三十五年の長期固定金利住宅ローンの期間を大幅に延長したり、住宅取得税などの負担を軽減する優遇税制などを検討している。

 全国的な普及には、二百年住宅の中古物件売買の活発化も欠かせない。新築時の設計内容や施工内容だけでなく、補修状況や大規模リフォーム情報を「住宅履歴情報」として蓄積し、売買に活用してもらう仕組みもつくる考えだ。

 同省によると、国内住宅の新築から解体までの平均期間は約三十年で、米国の五十五年、英国の七十七年などに比べて短い。

2007年8月22日水曜日

積水ハウス「キッズでざいん」住宅購入者対象に住宅ローンの金利優遇

子供仕様の家に、優遇金利を設定する住宅ローンが増えてきましたね。

(住宅ニュースより引用)

 りそな銀行と埼玉りそな銀行は、積水ハウスが販売する「キッズでざいん」のコンセプト・仕様を採用した住宅を購入した人向けに、住宅ローンの「金利優遇サービス」を9月10日より開始する。

 優遇内容は、金利型に応じて店頭表示金利から、年1.2%から1.4%を優遇するというもの。優遇条件は、借入全期間で適用する。

  「キッズでざいん」とは、積水ハウスが実施する「子育ち」・「子育て」それぞれの視点から、「家族のつながり」・「知を育む」・「家事を楽しむ」・「健やかに育てる」という4つのテーマに沿った空間設計・アイテムの提案。子供の成長に重点を置いた住環境を実現する住まいづくりを提案する。

2007年8月21日火曜日

住宅ローンの審査が自動化

キャッシングも、今は来店不要。住宅ローンも十分可能であるとは思います。それに、住宅という担保がありますから。

(岩手日報より引用)

 岩手銀行は20日、住宅ローンの自動審査システムの試行を始めた。試行店はイオン盛岡、菜園、泉中央の県内外のローンプラザ3店。9月10日からは全店で稼働する。システム導入により、最短で申し込み当日の融資可否の回答が可能になる。

 20日は盛岡市の同行本店で運用開始のセレモニーを行った。自動審査システムは過去に取り扱った住宅ローンの顧客の職業、勤続年数、年収などの属性情報や返済状況を統計的に分析して申込者を7ランクに分け、適用保証料と融資可能額を自動判定する。保証付き住宅ローンが対象で、同行が取り扱う大半の住宅ローンに適用される。

 従来は各営業店が申し込み受け付け後に本部ローンセンターが内容を審査し、保証会社が個別に融資の可否などを判断していた。同行は新システム導入で審査・可否の迅速化を図り、顧客サービスを強化する。

 同行はシステム導入に合わせ融資限度額を5000万円から1億円に倍増。ランクごとの収益を精査することで、これまで融資が困難だった利用者にも住宅ローンの利用機会を広げたい考えだ。

2007年8月20日月曜日

2010年 新築マンション価格は大幅下落する!

マンション価格が大きく下落する?それまで待てるか、、、慌てる買い物でもないし、それまでもうちょっと頭金を貯めてから、買おうかな。。。どちらにせよ、価格が上昇する要因もなさそうですしね。


(オーマイニュースより引用)

不動産経済研究所が、2007年7月の首都圏マンション市場動向を発表しました。

 それによると7月の新規発売戸数は6409戸(前年同月比10パーセント1減少)で、1戸当たりの平均価格は5305万円(同12.6パーセント上昇)、平米単価は705000円(同14.1パーセント上昇)。東京都区部では、平均価格が7109万円、平米単価が1006000円となり、バブル時(1992年11月)以来の高値となりました。

 これから首都圏で、住宅の購入をお考えになっている貴方。都内だけでなく、全国の1等地は地価の上昇が顕著になり、新築マンションなども多数売り出されているものの高嶺の花と、あきらめている貴方。諦めるのは、ちょっと早いようです。2010年以降マンションの大量供給が起こり、大幅な価格の下落を起こしそうな気がしています。

 2007年6月15日、財務省の「国有財産の有効活用に関する検討・フォローアップ有識者会議」は、2016年度までに中央省庁の移転、敷地売却を盛り込んだ報告書を、尾身財務大臣に提出しました(233カ所、約11000戸の廃止・売却)。国家公務員宿舎の一部廃止、売却と合わせて、1兆6400万円の売却収益を見込んでいます。

 また、財務省関東財務局は、埼玉県内の20市2町にある102カ所(約6200戸)の公務員宿舎を、2015年までに55カ所(約6000戸)に集約すると発表しました。これによる売却収入は、2800億円を見込んでいます。このような動きが、全国各地で始まっているのです。

 現在でも国家公務員共済組合連合会などでは、競売や随意契約で敷地の売却が行われています。また郵政公社においても、職員住宅や簡易保険総合検診センターなどが、売却されてきています。この10月に民営化(株式会社)する郵政公社の宿舎が、多数売却の情報も来ています。そのほとんどが、駅から徒歩10分以内の好立地で、中には駅まで徒歩2分程度のものもあるようです。

 民主党が参議院で第1党になったことが、国有地の売却に拍車をかけるのではと思っています。

 2004年に民主党では、総務庁の天下り法人が、OBや現役官僚に格安で住宅を提供している事実を指摘していました。当時の政府は、年金問題同様に取り合おうとはしませんでした。しかし、民主党は、この件に光を当てるべく改めて問題にし始めたのです。

 この問題は、財団法人「地方財務協会」の役職員が17名しかいないのに、12戸の住宅を造り、その住宅の8戸を役職員以外のものに格安で貸していたということです。

 民主党は、参議院選挙で公約した政策の資金源として、徹底的な無駄の排除を掲げています。各省庁と所管する公益法人の「無駄」と言われる宿舎などの不動産が、一斉に洗い出されて処分に向けた動きを期待したいものです。

 ちなみに各省庁が所管する公益法人の合計は、6776団体。ここには、1つの漏れもなく補助金という名の税金が、毎年流れていることでしょう。

 土地不足を言われている不動産、建築業界には「日照りに雨」のような願ってもない話です。規模にもよりますが、土地を取得して建築確認、建設、入居できるまでに約2年かかります。つまり、2010年以降には、これらの土地に建てられたマンションの供給が大量に始まります。

 実は都心マンションについては、既に需要の頭打ちが来ていると思っています。一時期「売り惜しみ」していた企業も、そろそろ風向きが変わってきたことを感じていると思います。早ければ年内中に、大手のゼネコン・ディベロッパー・パワービルダーなど、建築関連企業の倒産があるだろうと予想しています。それからすると、来年にはマンション価格の下落が始まっているでしょう。

 問題が1つ。

 金利の上昇も、顕著になっていること。年内も含めて、2008年には住宅ローンの金利は、また上昇すると思われます。住宅ローンは契約期間が長いため、1パーセントの金利差は、多額の返済金額の差となってきます。

 さあ皆さん、この予想をどう思いますか。

2007年8月17日金曜日

新築マンション・新築一戸建て検索サイト【HomePLAZA】

Home PLAZAが動き出しますね。これはなかなか役に立ちそうなサイトですよ。必見!

(News 2U NET より引用)

株式会社ホームアドバイザー(東京都港区・代表取締役 井端純一)は、自社で企画・運営する新築分譲サイト【HomePLAZA】にて、「あなたが無理せず買える家の価格教えます!」の掲載を開始しました。
<詳しくはコチラ>
⇒ http://www.home-plaza.jp/sp/ie_kakaku/index.html

買いたい価格と買える価格は違うもの。家が欲しいと思ったら、まずは今の収入・貯蓄でいくらの物件が買えるかをチェックすることが重要です。希望の物件を購入しても、ローン返済に苦しんでいては本末転倒。理想のマイホーム生活を送るためにも、無理のない資金計画を立てることが求められます。

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【HomePLAZAとは】
全国の新築マンション・一戸建て情報を提供する大手不動産ポータルサイト。
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2007年8月16日木曜日

住宅ローンの繰り上げ返済どちらを優先すべき?

住宅ローンの返済は、できるだけ繰上げ返済を利用しましょう。しかし、こんな場合もあるので、よく考えて、賢く選択したいものですね。

(YOMIURI ONLINEより引用)

Q:
《埼玉県草加市の主婦(35)の場合》・昨年、新築一戸建てを購入。2500万円の35年住宅ローンを、住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)の固定金利(3.03%)と銀行の2年固定金利選択型(1.25%)から半分ずつ借りた。・繰り上げ返済でどちらを優先すべきか。・3歳と5歳の子供がいる。手元に資金はいくら残すべきか。

A:
 子供の幼稚園代や教育費の準備が必要な時期なので、教育費積み立てのほか、予備費として半年分の生活費約200万円を引き出しが可能な口座に残し、それ以外の予算で繰り上げ返済を考えましょう。住宅金融公庫と2年固定の銀行ローンを併用していますが、銀行ローンの金利が上昇しても耐えられるかをチェックして、繰り上げ返済の優先順位を決めます。
 銀行ローンの固定金利期間終了時の残高は約1160万円。すでに店頭金利は3年固定で3・5%前後、10年固定では4%以上に上がっています。優遇金利を加味しても、改定後の適用金利は固定の1・25%から、3%台に上昇する可能性が高いでしょう。その場合、銀行ローンの毎月返済が現在より1万円以上膨らみ、5万円前後になると試算されます。
 公庫への毎月の返済額(4万8000円)や、年払いの団体信用生命保険料(約3万円)と合わせた負担額がつらい場合は、銀行ローンを金利改定前に繰り上げ返済すれば、返済額をコントロールしやすいでしょう。例えば200万円の繰り上げ返済で、銀行ローンの毎月の返済額は4万円前後まで抑えられる見通しです。負担額の合計がつらくないなら、公庫ローンも期間短縮型で繰り上げ返済するとよいでしょう。
 

2007年8月11日土曜日

夫婦で住宅購入ローンの返済割合どうしよう

住宅ローンを組む上で、税金の知識も必要です。こんな場合もありますので、ご一読をオススメします。


(読売オンラインより引用)

《さいたま市の女性会社員(32)の場合》
・共働きで、マンションの購入を計画中。
・夫の収入は600万円、私は500万円。連帯債務で住宅ローンを組もうと思うが、将来、出産して休職すれば、私の分は返済できなくなるかもしれない。
・持ち分割合はどのようにすればよいか。


 住宅を購入する際の持ち分割合の基本的な考え方は、「購入代金を負担した人が、負担した分の所有権を取得する」ということです。頭金の出資割合と、住宅ローンの返済割合に応じて、持ち分を決めます。

 一つの住宅ローンを、夫婦が共同で返済する「連帯債務」で借りる場合、返済割合は自由に設定できます。共働きを続けるのであれば、収入に応じて返済割合を決めるのが一般的です。

 出産などによる妻の休職中の返済分は、妻の貯蓄から支払えば、問題ありません。しかし、夫の収入から支払うとなると、その分は夫から妻への贈与とみなされるので注意が必要です。

 夫が肩代わりした返済分が、贈与税の基礎控除である年110万円以内なら、基本的に贈与税はかかりません。ただし、最初から基礎控除をあてにして返済計画を立てていた場合、夫が支払った妻の返済分は、まとめて贈与税を課税されることもあります。

 あくまで妻が返済する予定だったが、やむを得ない事情で夫が負担したなどの明確な理由が必要です。

 妻が退職する可能性が高い場合などは、夫の返済割合と持ち分割合を多めにしておくことが必要でしょう。いずれにしても、あらかじめ税務署などで相談して、持ち分割合を決めることをお勧めします。