住宅ローンの繰り上げ返済どちらを優先すべき？

住宅ローンの返済は、できるだけ繰上げ返済を利用しましょう。しかし、こんな場合もあるので、よく考えて、賢く選択したいものですね。

（YOMIURI ONLINEより引用）

Ｑ：
《埼玉県草加市の主婦（３５）の場合》・昨年、新築一戸建てを購入。２５００万円の３５年住宅ローンを、住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）の固定金利（３．０３％）と銀行の２年固定金利選択型（１．２５％）から半分ずつ借りた。・繰り上げ返済でどちらを優先すべきか。・３歳と５歳の子供がいる。手元に資金はいくら残すべきか。

Ａ：
　子供の幼稚園代や教育費の準備が必要な時期なので、教育費積み立てのほか、予備費として半年分の生活費約２００万円を引き出しが可能な口座に残し、それ以外の予算で繰り上げ返済を考えましょう。住宅金融公庫と２年固定の銀行ローンを併用していますが、銀行ローンの金利が上昇しても耐えられるかをチェックして、繰り上げ返済の優先順位を決めます。
　銀行ローンの固定金利期間終了時の残高は約１１６０万円。すでに店頭金利は３年固定で３・５％前後、１０年固定では４％以上に上がっています。優遇金利を加味しても、改定後の適用金利は固定の１・２５％から、３％台に上昇する可能性が高いでしょう。その場合、銀行ローンの毎月返済が現在より１万円以上膨らみ、５万円前後になると試算されます。
　公庫への毎月の返済額（４万８０００円）や、年払いの団体信用生命保険料（約３万円）と合わせた負担額がつらい場合は、銀行ローンを金利改定前に繰り上げ返済すれば、返済額をコントロールしやすいでしょう。例えば２００万円の繰り上げ返済で、銀行ローンの毎月の返済額は４万円前後まで抑えられる見通しです。負担額の合計がつらくないなら、公庫ローンも期間短縮型で繰り上げ返済するとよいでしょう。