2007年12月29日土曜日

住宅ローン金利、大手4行が固定型を引き下げ

(読売新聞より引用)

 三菱東京UFJ、みずほ、三井住友、りそなの大手4行が1月4日から適用する住宅ローン金利が28日、出そろった。

 住宅ローン金利の目安となる長期金利が下落したため、各行とも固定型の金利を引き下げる。

 三菱東京UFJは1~5年物の金利を0・05%、みずほは5~10年物の金利を0・05%、三井住友とりそなは2~5年物の金利を0・05%引き下げる。

2007年12月12日水曜日

子育て世代の住宅ローンに多目的ローンなどの優遇

住宅ローンのターゲットに、セットで優遇サービスを提供して囲い込む。こんな戦略もあるんですね。

(読売新聞より引用)

 みずほ銀行は10日から、子供を持つ住宅ローンの利用者向けに、様々な子育て応援プランを組み合わせた新サービスを開始する。子育て世代が求めるサービスを住宅ローンに付加して、新規契約の獲得や既存契約の囲い込みを狙う。

 メガバンクが住宅ローンで、金利優遇以外のサービスを導入するのは珍しいという。

 子育て応援サービスは、出産時に肌着やよだれかけのプレゼントを受けられるほか、指定託児所やベビーシッター、子供向け英会話教室を利用する際、通常より割安な料金を適用する。教育資金などに利用できる多目的ローンの金利も年0・1%優遇する。

 全国的に新規住宅着工件数が減少している影響で、住宅ローンの新規契約も減っており、各金融機関は低金利を打ち出すなど競争が激化している。みずほ銀行は30歳代の子育て世代を中心に独自サービスを提供して、差別化を図る。

2007年11月2日金曜日

住宅ローン金利、3行が据え置き・みずほは下げ

市場金利が下がってますので、住宅ローン金利も据え置き傾向。米国のサブプライム問題はまだまだ長引くと思うのですが。。。しばらく様子見?

(NIKKEI NETより引用)

 三菱東京UFJ、みずほ、三井住友、りそなの大手銀行が11月1日から適用する住宅ローン金利が31日出そろった。三菱東京UFJ、三井住友、りそなの3行は10年以下の固定金利をすべて据え置く。みずほは2、3、5、10年物の固定金利をそれぞれ0.05%下げる。「市場金利が若干下がったことを反映した」(広報室)という。

2007年11月1日木曜日

住宅金融支援機構の融資で建てた家は、一時的に賃貸できないのでしょうか

一時的に住まない場合の賃貸が可能かどうか・・・住宅ローン利用者でも、案外盲点だったりしませんか?きちんと手続きをしないと、一括返済を要求されることもあるそうなので、注意しましょう。

(読売新聞より引用)

Q:

住宅金融支援機構の融資で建てた家は、一時的に賃貸できないのでしょうか

 住宅金融支援機構(旧「住宅金融公庫」)から住宅ローンの融資を受けている者です。転勤のため、現在、関東のその自宅を空き家にして、関西に住んでいます。機構への留守届けは「3年間」で提出済みです。“機構融資”は、本人が住むのが前提だとわかっているのですが、留守の間、期間を区切るなどして賃貸契約を結び、他の人に家を貸すことができますか? 可能なら、どのような手続きが必要でしょうか?

A:

留守届けを行った3年間に限って、賃貸することが可能です

 住宅金融支援機構の融資の基本ルールは、「ご自身が居住する住宅を取得するためのローン」であるということです。返済が完全に終わるまで、ご自身にお住まいいただくというのが大前提です。

 ただ、現実問題として、住宅ローン返済中の25年とか30年の間には、転勤などで家を空けなくてはならないことも起こるかと思われます。

 そこで、特例としてご質問者も手続きを行われているように、融資住宅に戻ることを前提に、3年以内の期間に限り「留守届け」(正確には「留守管理申請」)を提出し、機構の審査をパスすることによって、一時的に居住しないことは可能です。また、その間、他の人に賃貸することもできますが、ご質問者のご指摘どおり、賃貸される場合は、3年の範囲内で期間を区切って賃貸契約を結ぶ必要があります。

 留守の届けが可能なのは、ご質問者の「転勤」の他、転職、長期療養、出産、育児、教育、介護、生活状況の変化などのため一時的に別のところに居住しなくてはならなくなった場合です。申請にあたっては、転勤証明書や入学、診療などに関する証明書の提出が必要です。

 もし、機構に無断で融資住宅に住まないでいたり、融資住宅を知人に賃貸したりすると、機構との契約に違反することになり、融資額全額の一括返済を要求されるとともに違約金を支払わなければならない場合もあるので、注意が必要です。

 申請用紙は、ローンご返済中の金融機関、機構支店に用意されています。また、機構のホームページ(http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/attention/kojin/tenkkin.html)からもダウンロードできますので参考にしてください(手続きの詳細も記載されています)。質問者については、「留守届け」を提出した住宅ローン返済中の金融機関に改めて連絡をしてください。

2007年9月29日土曜日

住宅耐震を対象に住宅ローンの金利を優遇 山梨中央銀行

不動産価値の有無に従って、住宅ローン金利を優遇する金融機関がかなり増えましたね。

(山梨日日新聞より引用)

 山梨中央銀行は、耐震住宅の新築・購入や自宅の耐震改修を対象に、住宅ローン金利の優遇制度を設ける。住宅耐震を対象にした金利優遇は県内に本店がある金融機関では初めて。十月一日に取り扱いを始める。住宅耐震化への関心の高まりを背景に、甲府信用金庫も同様の金利優遇措置の導入を視野に入れて検討を始めているほか、山梨信用金庫も耐震関連の優遇制度について検討する方針。
 山梨中銀によると、金利優遇は住宅耐震化の促進に貢献することが目的。対象となるのは、法定の耐震等級の「2」か「3」に当たるか、「免震建築物」の対象住宅。または地方自治体の木造住宅耐震化事業の補助金制度対象住宅。
 「自由設計型住宅ローン」と「リフォームローン」の二商品が対象。住宅ローンは変動金利型で年0・8%優遇。固定金利型(三年、五年、七年)は当初1・5%優遇後、固定金利期間終了後は店頭表示金利から年0・8%優遇する。いずれも、既存の「金利優遇プラン」の優遇幅を0・1%拡大する。

2007年9月13日木曜日

マンシション2戸目は3割引き、「2世帯近居」を支援 セザール

これは面白い提案ですね。私のマンションでも、親と子の2世帯で入居している人が確かにいます。こんなマンションのニーズがあるんです。当然狙いは、親のフトコロですね。

(asahi.comより引用)

 セザールコーポレーション(東京・目黒、佐々木充社長)は、現在札幌で販売中のマンション「セザールガーデン真駒内」(67戸)で、ユニークな提案を行っている。2世帯が同じマンション内で暮らせるように同時に2戸購入する場合には、2戸目の販売価格を3割引にするというもの。

 親と子世帯が完全に同居するよりも、近くに住む「近居」のニーズが高まっていると判断。佐々木社長は「少子高齢社会を迎えている日本社会に、マンションディベロッパーとして貢献できることは何かと考えていた」と導入に踏み切った理由を説明する。

 例えば、3LDKで専有面積63平方メートルの物件を1,380万円で購入して、更に同面積で2LDKタイプの住戸を購入する場合には約3割引となり、価格は980万円となる。約2,300万円台で2戸購入できるのが魅力だ。

 同物件は地下鉄南北線で「さっぽろ駅」から16分の真駒内駅徒歩18分またはバス7分に立地。

2007年9月5日水曜日

大手銀4行、9月の住宅ローン金利引き下げ

米国住宅ローンの問題が、影響しましたね。日本は関係ないかな、と思ってたのですが・・・。でも、ありがたいことです。

(NIKKEI NETより引用)

 大手銀行の9月の住宅ローン金利が31日、出そろった。三菱東京UFJ、みずほ、三井住友、りそなの4銀行は、ほぼすべての期間の固定金利を引き下げる。米国の信用力の低い個人向け住宅融資(サブプライムローン)問題の影響で市場金利が下落したことに対応した。

 市場金利はサブプライム問題が表面化した8月上旬以降、低位で推移している。10年物国債の利回りは31日現在で1.565%と、前月末比0.24%低下している。三菱東京UFJやみずほなどは、10年物のローン金利を0.25―0.35%引き下げる。

 三井住友は5年物を前月比で0.25%、10年物を0.35%引き下げる。引き下げ後の金利は今年1月以来の水準という。りそなは全期間の固定金利を引き下げる。全期間の引き下げは2006年10月以来となる。

2007年9月4日火曜日

住宅ローン 「資格」「子供」など金利優遇

多彩な住宅ローンが出てきてます。いろいろな条件で金利優遇を設定しています。しっかり情報を集めて選びたいものです。しかし、全体的に安くしとけばいいんじゃないの?と思うのは素人発想でしょうか。。。

(読売新聞より引用)

 金融機関が、特色ある住宅ローンを相次ぎ打ち出している。日本銀行がゼロ金利政策を解除した昨年7月以降、金利は上昇傾向にあり、住宅販売も伸び悩んでいる。貸し手同士の競争は激しさを増しており、借り手の資格や家族構成、住宅のタイプによって金利を優遇するサービスなどで顧客を囲い込もうとしている。

 ◆家族で合算も

 外資系ノンバンクのGEコンシューマー・ファイナンスが6月から取り扱いを始めた住宅ローンは、借り手が弁護士や介護福祉士など一定の資格を持っていれば、最大1・0%まで金利を優遇する。

 本人、配偶者、両親などの資格を合わせると、合算で優遇幅がさらに広がる。夫が弁護士で妻が公認会計士などの場合、10年金利固定型タイプ(年4・2~6・0%)は、もっとも低いケースで金利が年3・2%まで下がる。

 ◆県内限定

 子育て世代にうれしいサービスもある。埼玉りそな銀行が、9月30日まで申し込みを受け付けている「埼玉県 パパ・ママ応援!!住宅ローン」は、埼玉県内で住宅を新築・購入し、中学生以下の子供がいる場合、年1%の金利優遇が受けられる。

 中央三井信託銀行が2003年4月から販売している女性専用のローン「エグゼリーナ」は、今年5月末時点で申し込みが3400件、契約総額は670億円に達した。出産から1年間は金利を年0・1%優遇するもので、借入金額2000万円だと月々1600円ほど負担が軽くなる計算だ。

 ◆競争激化

 住宅金融支援機構によると、国内銀行の住宅ローンの新規融資額は、超低金利を背景に01年ごろから増加に転じ、05年度には17兆8500億円に達した。

 ただ、今年に入って、首都圏のマンション発売戸数が1~7月に7か月連続で前年割れとなるなど、住宅販売には停滞感も目立ってきた。地価の上昇で販売価格が上がったことが大きな理由とみられる。

 住宅ローン金利は少しずつ上昇し、みずほ銀行の場合、今年7月の住宅ローン金利は3年固定型で年3・4%と1年前より0・7%高い。日銀は追加利上げの時期を探っており、金融機関は金利の上昇傾向が住宅ローン販売にどう影響していくか注目している。

2007年8月27日月曜日

住宅ローン、素朴な疑問

ここのサイトは住宅ローンをお考えの方には参考になりますよ。↓

(日経住宅リサーチより引用)

 住宅ローンを利用する場合、さまざまな制約がある。それを大きく分けると、取得する住宅に対する制約と、人に対する制約とになる。

 住宅に対する制約あるいは条件は、基本的には建築基準法に適合することだが、住宅ローン「フラット35」においては、床面積の下限や建設費または購入価額の上限、さらに住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合することなどが設定されている。

 今回は、利用後の返済の仕方にまで影響が及んでくる、住宅ローンの人に対する制約・条件についてチェックすることにしよう。


〔Q1〕住宅ローンを利用する人に対してどんな条件があるの?

 さまざまな住宅ローンの内容をチェックすると、必ず設定されているのが、年齢と収入にかかわる条件。

 まず年齢条件。たとえば、住宅ローン「フラット35」では、申込時の年齢が70歳未満で、完済時の年齢が80歳まで、となっている。一般の民間住宅ローンの場合も、金融機関や商品の違いによって年齢の上限に差はあるが、年齢に対する条件が設定されている。

 収入条件の方は、“安定した収入”を基本にしており、具体的には、毎月返済額の4倍以上の月収があることや、年収に占める年間合計返済額の割合(総返済負担率)などを定めている。

 収入とも関連する事柄で、勤続年数などを条件にしているケースや、団体信用生命保険に加入できることを条件の一つにしているところもある。

 いずれにしても、利用できる人の条件は、年齢と収入、それに健康がベースになっている。

続きはこちら↓

知る・学ぶ 住宅ローンの成功術

2007年8月25日土曜日

「200年住宅」普及へ 優遇税制など環境整備 国交省

住宅ローン金利ではありませんが。。。優遇税制のお話です。よい発想だと思います。

(北海道新聞より引用)

 国土交通省は二十四日、数世代にわたって住むことのできる「二百年住宅」の普及に取り組む方針を固めた。本年度中に構造上のガイドラインを示したうえで、来年度にも超長期住宅ローン制度、優遇税制導入を含む環境整備に着手する。三十年程度で新築と解体を繰り返す消費型社会を改めるとともに、生活に重くのしかかる住宅ローン負担を軽くするのが狙い。同省は関係費用を二○○八年度予算の概算要求に盛り込むほか、税制改正も要望する。

 住宅を二百年持たせるには、柱や壁などの骨格部分に、高い耐震性と耐久性が求められる。また、使う世帯で生活スタイルが変わることを前提に、内部の間取り変更や水回り設備の更新、維持管理などが簡単にできる構造であることも必要。同省はまず、ガイドライン作成を通じて、堅ろうさとリフォームのしやすさを兼ね備えた二百年住宅の基準を作る。

 また、建設を促すための支援策も具体化させる。現段階では、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)と協議し、最長三十五年の長期固定金利住宅ローンの期間を大幅に延長したり、住宅取得税などの負担を軽減する優遇税制などを検討している。

 全国的な普及には、二百年住宅の中古物件売買の活発化も欠かせない。新築時の設計内容や施工内容だけでなく、補修状況や大規模リフォーム情報を「住宅履歴情報」として蓄積し、売買に活用してもらう仕組みもつくる考えだ。

 同省によると、国内住宅の新築から解体までの平均期間は約三十年で、米国の五十五年、英国の七十七年などに比べて短い。

2007年8月22日水曜日

積水ハウス「キッズでざいん」住宅購入者対象に住宅ローンの金利優遇

子供仕様の家に、優遇金利を設定する住宅ローンが増えてきましたね。

(住宅ニュースより引用)

 りそな銀行と埼玉りそな銀行は、積水ハウスが販売する「キッズでざいん」のコンセプト・仕様を採用した住宅を購入した人向けに、住宅ローンの「金利優遇サービス」を9月10日より開始する。

 優遇内容は、金利型に応じて店頭表示金利から、年1.2%から1.4%を優遇するというもの。優遇条件は、借入全期間で適用する。

  「キッズでざいん」とは、積水ハウスが実施する「子育ち」・「子育て」それぞれの視点から、「家族のつながり」・「知を育む」・「家事を楽しむ」・「健やかに育てる」という4つのテーマに沿った空間設計・アイテムの提案。子供の成長に重点を置いた住環境を実現する住まいづくりを提案する。

2007年8月21日火曜日

住宅ローンの審査が自動化

キャッシングも、今は来店不要。住宅ローンも十分可能であるとは思います。それに、住宅という担保がありますから。

(岩手日報より引用)

 岩手銀行は20日、住宅ローンの自動審査システムの試行を始めた。試行店はイオン盛岡、菜園、泉中央の県内外のローンプラザ3店。9月10日からは全店で稼働する。システム導入により、最短で申し込み当日の融資可否の回答が可能になる。

 20日は盛岡市の同行本店で運用開始のセレモニーを行った。自動審査システムは過去に取り扱った住宅ローンの顧客の職業、勤続年数、年収などの属性情報や返済状況を統計的に分析して申込者を7ランクに分け、適用保証料と融資可能額を自動判定する。保証付き住宅ローンが対象で、同行が取り扱う大半の住宅ローンに適用される。

 従来は各営業店が申し込み受け付け後に本部ローンセンターが内容を審査し、保証会社が個別に融資の可否などを判断していた。同行は新システム導入で審査・可否の迅速化を図り、顧客サービスを強化する。

 同行はシステム導入に合わせ融資限度額を5000万円から1億円に倍増。ランクごとの収益を精査することで、これまで融資が困難だった利用者にも住宅ローンの利用機会を広げたい考えだ。

2007年8月20日月曜日

2010年 新築マンション価格は大幅下落する!

マンション価格が大きく下落する?それまで待てるか、、、慌てる買い物でもないし、それまでもうちょっと頭金を貯めてから、買おうかな。。。どちらにせよ、価格が上昇する要因もなさそうですしね。


(オーマイニュースより引用)

不動産経済研究所が、2007年7月の首都圏マンション市場動向を発表しました。

 それによると7月の新規発売戸数は6409戸(前年同月比10パーセント1減少)で、1戸当たりの平均価格は5305万円(同12.6パーセント上昇)、平米単価は705000円(同14.1パーセント上昇)。東京都区部では、平均価格が7109万円、平米単価が1006000円となり、バブル時(1992年11月)以来の高値となりました。

 これから首都圏で、住宅の購入をお考えになっている貴方。都内だけでなく、全国の1等地は地価の上昇が顕著になり、新築マンションなども多数売り出されているものの高嶺の花と、あきらめている貴方。諦めるのは、ちょっと早いようです。2010年以降マンションの大量供給が起こり、大幅な価格の下落を起こしそうな気がしています。

 2007年6月15日、財務省の「国有財産の有効活用に関する検討・フォローアップ有識者会議」は、2016年度までに中央省庁の移転、敷地売却を盛り込んだ報告書を、尾身財務大臣に提出しました(233カ所、約11000戸の廃止・売却)。国家公務員宿舎の一部廃止、売却と合わせて、1兆6400万円の売却収益を見込んでいます。

 また、財務省関東財務局は、埼玉県内の20市2町にある102カ所(約6200戸)の公務員宿舎を、2015年までに55カ所(約6000戸)に集約すると発表しました。これによる売却収入は、2800億円を見込んでいます。このような動きが、全国各地で始まっているのです。

 現在でも国家公務員共済組合連合会などでは、競売や随意契約で敷地の売却が行われています。また郵政公社においても、職員住宅や簡易保険総合検診センターなどが、売却されてきています。この10月に民営化(株式会社)する郵政公社の宿舎が、多数売却の情報も来ています。そのほとんどが、駅から徒歩10分以内の好立地で、中には駅まで徒歩2分程度のものもあるようです。

 民主党が参議院で第1党になったことが、国有地の売却に拍車をかけるのではと思っています。

 2004年に民主党では、総務庁の天下り法人が、OBや現役官僚に格安で住宅を提供している事実を指摘していました。当時の政府は、年金問題同様に取り合おうとはしませんでした。しかし、民主党は、この件に光を当てるべく改めて問題にし始めたのです。

 この問題は、財団法人「地方財務協会」の役職員が17名しかいないのに、12戸の住宅を造り、その住宅の8戸を役職員以外のものに格安で貸していたということです。

 民主党は、参議院選挙で公約した政策の資金源として、徹底的な無駄の排除を掲げています。各省庁と所管する公益法人の「無駄」と言われる宿舎などの不動産が、一斉に洗い出されて処分に向けた動きを期待したいものです。

 ちなみに各省庁が所管する公益法人の合計は、6776団体。ここには、1つの漏れもなく補助金という名の税金が、毎年流れていることでしょう。

 土地不足を言われている不動産、建築業界には「日照りに雨」のような願ってもない話です。規模にもよりますが、土地を取得して建築確認、建設、入居できるまでに約2年かかります。つまり、2010年以降には、これらの土地に建てられたマンションの供給が大量に始まります。

 実は都心マンションについては、既に需要の頭打ちが来ていると思っています。一時期「売り惜しみ」していた企業も、そろそろ風向きが変わってきたことを感じていると思います。早ければ年内中に、大手のゼネコン・ディベロッパー・パワービルダーなど、建築関連企業の倒産があるだろうと予想しています。それからすると、来年にはマンション価格の下落が始まっているでしょう。

 問題が1つ。

 金利の上昇も、顕著になっていること。年内も含めて、2008年には住宅ローンの金利は、また上昇すると思われます。住宅ローンは契約期間が長いため、1パーセントの金利差は、多額の返済金額の差となってきます。

 さあ皆さん、この予想をどう思いますか。

2007年8月17日金曜日

新築マンション・新築一戸建て検索サイト【HomePLAZA】

Home PLAZAが動き出しますね。これはなかなか役に立ちそうなサイトですよ。必見!

(News 2U NET より引用)

株式会社ホームアドバイザー(東京都港区・代表取締役 井端純一)は、自社で企画・運営する新築分譲サイト【HomePLAZA】にて、「あなたが無理せず買える家の価格教えます!」の掲載を開始しました。
<詳しくはコチラ>
⇒ http://www.home-plaza.jp/sp/ie_kakaku/index.html

買いたい価格と買える価格は違うもの。家が欲しいと思ったら、まずは今の収入・貯蓄でいくらの物件が買えるかをチェックすることが重要です。希望の物件を購入しても、ローン返済に苦しんでいては本末転倒。理想のマイホーム生活を送るためにも、無理のない資金計画を立てることが求められます。

しかし、ユーザーにとって無理せず買える物件価格を算出するのは至難の業です。そこで、本特集では「月々返済額」「借入可能額」「頭金」の3つのステップに分け、実際に購入できる物件価格の計算方法を紹介。住宅購入の初心者でもしっかり理解できるような流れになっています。
また、住宅購入の豆知識や、プロからのアドバイス、お役立ちコラムなど、知ってトクする情報が満載です。「家を買う、をギャンブルにしない」をコンセプトとする【HomePLAZA】ならではの企画といえます。ぜひご覧ください。


<「あなたが無理せず買える家の価格教えます!」はコチラ>
⇒ http://www.home-plaza.jp/sp/ie_kakaku/index.html

【HomePLAZAとは】
全国の新築マンション・一戸建て情報を提供する大手不動産ポータルサイト。
豊富な物件情報に加え、住宅購入マニュアルや人気マンションランキングなど、お役立ち情報を多数掲載。
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2007年8月16日木曜日

住宅ローンの繰り上げ返済どちらを優先すべき?

住宅ローンの返済は、できるだけ繰上げ返済を利用しましょう。しかし、こんな場合もあるので、よく考えて、賢く選択したいものですね。

(YOMIURI ONLINEより引用)

Q:
《埼玉県草加市の主婦(35)の場合》・昨年、新築一戸建てを購入。2500万円の35年住宅ローンを、住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)の固定金利(3.03%)と銀行の2年固定金利選択型(1.25%)から半分ずつ借りた。・繰り上げ返済でどちらを優先すべきか。・3歳と5歳の子供がいる。手元に資金はいくら残すべきか。

A:
 子供の幼稚園代や教育費の準備が必要な時期なので、教育費積み立てのほか、予備費として半年分の生活費約200万円を引き出しが可能な口座に残し、それ以外の予算で繰り上げ返済を考えましょう。住宅金融公庫と2年固定の銀行ローンを併用していますが、銀行ローンの金利が上昇しても耐えられるかをチェックして、繰り上げ返済の優先順位を決めます。
 銀行ローンの固定金利期間終了時の残高は約1160万円。すでに店頭金利は3年固定で3・5%前後、10年固定では4%以上に上がっています。優遇金利を加味しても、改定後の適用金利は固定の1・25%から、3%台に上昇する可能性が高いでしょう。その場合、銀行ローンの毎月返済が現在より1万円以上膨らみ、5万円前後になると試算されます。
 公庫への毎月の返済額(4万8000円)や、年払いの団体信用生命保険料(約3万円)と合わせた負担額がつらい場合は、銀行ローンを金利改定前に繰り上げ返済すれば、返済額をコントロールしやすいでしょう。例えば200万円の繰り上げ返済で、銀行ローンの毎月の返済額は4万円前後まで抑えられる見通しです。負担額の合計がつらくないなら、公庫ローンも期間短縮型で繰り上げ返済するとよいでしょう。
 

2007年8月11日土曜日

夫婦で住宅購入ローンの返済割合どうしよう

住宅ローンを組む上で、税金の知識も必要です。こんな場合もありますので、ご一読をオススメします。


(読売オンラインより引用)

《さいたま市の女性会社員(32)の場合》
・共働きで、マンションの購入を計画中。
・夫の収入は600万円、私は500万円。連帯債務で住宅ローンを組もうと思うが、将来、出産して休職すれば、私の分は返済できなくなるかもしれない。
・持ち分割合はどのようにすればよいか。


 住宅を購入する際の持ち分割合の基本的な考え方は、「購入代金を負担した人が、負担した分の所有権を取得する」ということです。頭金の出資割合と、住宅ローンの返済割合に応じて、持ち分を決めます。

 一つの住宅ローンを、夫婦が共同で返済する「連帯債務」で借りる場合、返済割合は自由に設定できます。共働きを続けるのであれば、収入に応じて返済割合を決めるのが一般的です。

 出産などによる妻の休職中の返済分は、妻の貯蓄から支払えば、問題ありません。しかし、夫の収入から支払うとなると、その分は夫から妻への贈与とみなされるので注意が必要です。

 夫が肩代わりした返済分が、贈与税の基礎控除である年110万円以内なら、基本的に贈与税はかかりません。ただし、最初から基礎控除をあてにして返済計画を立てていた場合、夫が支払った妻の返済分は、まとめて贈与税を課税されることもあります。

 あくまで妻が返済する予定だったが、やむを得ない事情で夫が負担したなどの明確な理由が必要です。

 妻が退職する可能性が高い場合などは、夫の返済割合と持ち分割合を多めにしておくことが必要でしょう。いずれにしても、あらかじめ税務署などで相談して、持ち分割合を決めることをお勧めします。

2007年7月5日木曜日

諸費用、頭金、ローン、ランニングコスト

家を買うときには物件価格の2割以上の頭金が必要とよく言われますが、2割ないと買えないわけではありません。もし物件価格全額のローンが組めるなら、頭金はなくても家は買えるのです。つまり、ローンで足りない分だけの頭金があれば大丈夫、ということです。ただし、頭金が0円で済んだとしても、「諸費用」分の現金は、別途必要です。
諸費用とは、マイホームを買うときに必要となる税金や手数料の総称で、合計すると物件価格の5%前後になるといわれています。マイホームを買うことによって必要となるお金をまとめると、下記のようになります。

<はじめに現金で払うお金>

・諸費用
物件価格の5%前後が目安です。基本的に現金で払います。

・頭金(物件価格の一部)
たくさん用意しておくほど、あとあとの返済が楽になります。

・ローン(元本)
いくら借りられるかは、買う物件や借りる人の年収などで異なります。

・ローン(利息)
ローンの種類や組み方によって、金額が大きく変わってきます。

・ランニングコスト
管理費や固定資産税など、マイホームを所有することで必要となるお金です。

2007年7月4日水曜日

ローンに金利タイプ 固定型、固定金利選択型、変動型

住宅ローンはさまざまな金融機関で扱われていて、内容も多種多様です。それぞれ違う中で最も重要な違いは「金利タイプ」です。どのタイプを選ぶかで、同じ金額を借りても「いつ・いくら払うか」が違ってきます。
金利タイプは大きく3種類に分かれ、すべての住宅ローンはいずれかの金利タイプ、もしくはいずれかの金利タイプをアレンジしたものに当てはまります。金利の%だけを見るのではなく、自分たちのライフスタイルに合った返し方を考え、それに合うタイプを選ぶようにしましょう。

<主な金利タイプ>

・固定型
ローンを返し終わるまで、当初決められた金利が続きます。フラット35が代表的です。
毎月返済額が変わらないので、長期間の資金計画が立てやすくて安心ですが、ほかの金利タイプより金利が高めです。

・固定期間選択型
変動型の一種です。あらかじめ選択した期間は固定ですが、期間終了後はその時点の金利に変わるか、変動金利を選択できます。
固定期間が短いものは、固定型や変動型よりも金利が低めですが、固定期間終了後は金利がどれくらいになるか予想ができません。

・変動型
金利情勢に応じて、原則半年ごとに金利が見直され、返済額は5年ごとに見直されます。
固定型や期間が長めの固定期間選択型よりも金利が低めですが、金利が上昇すると利息が返済額を上回り、残元本が減らない可能性もあります。

<ローン選びはここをチェック>
・金利および金利タイプ
・最長返済期間
・借りる人に対する条件(年齢や年収など)
・保証料(0円から数十万円まで)
・借入額の上限
・返済方法
・繰り上げ返済の手数料
・各種保障内容(3大疾病保障など)

2007年7月3日火曜日

返済期間は1年でも短く

ほとんどの住宅ローンは、最長返済期間が35年に設定されています。期間を長くするほど毎月返済額は少なくなりますので、毎月の負担を軽くするために35年で組む人も多いです。
しかし、返済期間は「60歳-今の年齢」にするのが基本です。35歳なら25年返済。そうすれば、定年には無事にローンを終わらせることができます。もしその試算で借入額が足りなかったり、毎月返済額が多くなりすぎたら、1年単位で長くして調整しましょう。
1年短くするだけでも、返済総額は驚くほど少なくなります。

2007年7月2日月曜日

元利均等と元金均等

住宅ローンを返すときには、借りたお金(元金)と、それによって発生する利息を組み合わせて一緒に払っていきます。その組み合わせ方には2通りあり、最初にどちらかを選びます。
ローンを組みやすいのは、毎月返済額が一定になる元利均等ですが、最近は、当初の負担は大きくても、利息の支払いが少ない元金均等を選ぶ人も増えています。
期間を短くしたい・返済総額を少なくしたい・毎月ラクに返したい・・・自分がどんな返し方をしたいかによってベストな組み方が変わってきます。

<元利均等の返済方法>

家賃感覚で返済したい人向け。
元金と利息の合計が毎月一定の金額になるように組み合わせる返済方法です。(ただし、変動型や固定期間選択型の場合は、金利の変動によって金額は変わります。)
・毎月返済額 定額で安定
・総返済額  多くなる
・元金の減り方 当初はなかなか減らない

<元金均等の返済方法>

買い替えを考えている人向け。
毎月一定額の元金を返済していく方法です。残高が多い当初は利息がたくさんつくので毎月返済額は多くなりますが、毎月少しずつ減っていきます。
・毎月返済額  当初は多く、徐々に減っていく
・総返済額   少なくなる
・元金の減り方 当初から着実に減っていく

2007年7月1日日曜日

繰り上げ返済

「繰り上げ返済」とは、毎月の返済とは別にまとまったお金を返すことです。返済方法で説明したように、毎回の返済額には元本と利息が含まれますが、繰り上げ返済したお金は元金の返済だけに充てられます。つまり、その元金に対してかかるはずだった利息を払わずにすみますのでお得です。
しかし、ローンは基本的に毎月返済だけで返せるように組むのが基本です。最初から繰り上げ返済をアテにしすぎた返済計画を立てるのは危険。
また、繰り上げ返済時に必要な手数料はローンによってかなり違います。
資金計画に余裕があり、当初から繰り上げ返済を考えているのなら、そのあたりも確認しておきましょう。

2007年6月30日土曜日

キャンペーンのローンがお得?

住宅ローンは金額が大きいだけに、0.1%の金利差だけでも、総支払額は大きく変わってきます。同じローンなら、金利が低くなる「キャンペーン」を利用したほうが当然、お得です。
ただ、金利を低くするといっても、それが全期間ではなく当初固定期間だけなら、期間終了後に金利が急上昇する可能性もあります。目先の金利だけで比べないようにしましょう。
キャンペーンは利用条件が厳しい場合も多いので、内容をしっかり吟味しましょう。

2007年6月29日金曜日

年収が400万円台なんですが・・・

安定した収入があれば、融資不可といわれることはまずないでしょう。ただし、どの金融機関も年収によって融資額に制限があるので、希望する金額全額を貸してくれるとは限りません。要件的には、年収の30%以下、35%以下などの範囲で借りることはできますが、実際には住宅ローンの負担が30%を超えると、家計は次第に厳しくなります。「返し続けることができるか:が大切です。まずは家計の収支をつかみ、住居費にいくら出せるかを計算しておきましょう。

2007年6月28日木曜日

将来教育費がかかりそう

住宅ローンを抱える前には、誰しも「無事に返せるか」不安に思うものです。しかし、ただ不安に思っていても問題は解決しません。まずはその不安を「数値化」してみましょう。たとえば、この場合は、「今から何年後にどのくらいの教育費が必要になるか」を予測します。もしもそのときまでに家計が赤字になりそうなら、貯蓄対策をとっておきましょう。どんな不安も目に見える形にしてみると、解決しやすいものです。

2007年6月27日水曜日

転職したばかり

ローンを申し込むときに勤続年数を聞かれ、中には勤続年数を定めている金融機関もありますが、もちろん借入れ可能な金融機関もあります。「ご利用いただける方」の項目には「安定した収入が見込まれる方」とありますので、「転職直後でも安定した収入がある」ことを金融機関に説明してみましょう。ひとつの金融機関でダメでもほかならOKということもありますので、根気よく問合せをしてみてください。「フラット35」なら勤続年数を問わず、直近2年分の公的収入証明書またはそれに準じる証明ができれば利用できます。

2007年6月26日火曜日

結婚と同時にマイホームが欲しい

結婚と同時購入の一番の問題点は、2人の生活に毎月どれくらいのお金がかかるかわからない状態でローンを組むことです。新生活の収支の見通しや、共働きか、子供はどうするかなどといった人生設計について、事前に2人でよく話し合ってしっかりとシミュレーションしておきましょう。それから、結婚と同時購入なら、親の援助を受けやすいはずです。「もらう」「借りる」「共有名義」などがもし許される状況であれば、上手に甘えてみてもいいかもしれませんね。